Налог с аренды квартиры в Польше 2026 — ryczałt 8.5% и как задекларировать

Аренда в Польше: что изменилось с 2023 года и как это работает сейчас

Давайте разберёмся раз и навсегда, потому что именно здесь у меня больше всего путаницы среди клиентов. Каждую весну, в сезон деклараций, мне пишут люди: «Андрей, я слышал, что раньше можно было платить налог по обычной шкале — 12% и 32%. А теперь что?»

Отвечаю чётко: с 1 января 2023 года в Польше для частной аренды (najem prywatny) существует ровно один режим налогообложения. Это ryczałt ewidencjonowany — 8.5% с арендной платы до 100 000 zł в год, и 12.5% с суммы, превышающей эту отметку. Zasady ogólne (прогрессивный налог 12%/32%) для физических лиц, сдающих квартиру вне JDG, отменены. Точка.

До 2023 года был выбор: платить ryczałt или zasady ogólne. Zasady ogólne теоретически могли быть выгоднее, если у вас был высокий ипотечный платёж, который можно было вычесть из дохода. Теперь такого выбора нет. Честно говоря, большинству арендодателей это даже на руку — ryczałt проще, платёж предсказуемый, и никакой головной боли с расходами.

Как работает ryczałt при аренде — механика

Схема проста до неприличия. Вы получаете арендную плату. Умножаете на 8.5%. Платите. Всё.

Никаких вычетов расходов. Потратили на ремонт 15 000 zł? Неважно. Заплатили за ремонт крыши 8 000 zł? Тоже неважно. Налог считается от полной суммы полученной арендной платы, без каких-либо уменьшений.

Ставки такие:

• 8.5% — от суммы арендной платы до 100 000 zł в год
• 12.5% — от суммы, превысившей 100 000 zł в год

Важный момент: речь идёт о суммарной арендной плате за год. Не о прибыли, не о доходе за вычетом расходов, а именно о полученных деньгах от нанимателей.

На практике это работает так: если вы сдаёте квартиру за 4 000 zł в месяц, за год это 48 000 zł. Весь этот доход попадает под 8.5%. Налог: 48 000 × 8.5% = 4 080 zł в год. Это 340 zł в месяц. Немного, и ZUS сверху платить не нужно.

Другой случай: у Игоря из Минска, о котором я расскажу ниже подробнее, две квартиры в Варшаве. В сумме он получает 12 000 zł в месяц — 144 000 zł в год. Первые 100 000 zł: налог 8 500 zł. Остальные 44 000 zł: налог 5 500 zł. Итого за год: 14 000 zł. Это и есть практика применения двух ставок.

Кто обязан платить — и нужна ли JDG

Вот здесь у людей больше всего вопросов. Отвечаю.

Если вы сдаёте квартиру как частное лицо (najem prywatny) — JDG открывать не нужно. Доход от аренды оформляется отдельно от любой другой деятельности.

Если у вас уже есть JDG — аренда как najem prywatny всё равно идёт отдельно. Это не доход вашей JDG. Это ваш личный доход как физического лица. PIT-28 за аренду подаётся отдельно от вашей предпринимательской декларации (будь то другой PIT-28 за JDG, PIT-36L или PIT-36).

Когда аренда всё же входит в JDG? Только если вы зарегистрировали JDG именно с кодом деятельности «выдача недвижимости в аренду» (PKD 68.20.Z) и фактически ведёте аренду как бизнес. Это другая история — не наша сегодня.

Самая частая ошибка моих клиентов: предприниматель на JDG думает, что аренда автоматически входит в его JDG и отражается там. Нет. Это два разных дохода, две разных декларации.

Как встать на учёт — oświadczenie о выборе ryczałtu

До 2023 года нужно было подавать oświadczenie (заявление) о выборе ryczałtu для аренды. Теперь это делать не обязательно — ryczałt является единственным возможным режимом. Но если у вас нет NIP (идентификационного налогового номера), нужно его получить в местном urządzie skarbowym.

Если вы уже платили налоги в Польше как работник или предприниматель — NIP у вас есть. Просто начинайте платить.

Если вы иностранец и впервые сдаёте квартиру в Польше — нужно обратиться в urząd skarbowy, подать NIP-3 и получить идентификационный номер. Это занимает до двух недель.

Сроки уплаты налога — два варианта на выбор

Здесь у вас есть выбор, и его важно сделать осознанно.

Вариант 1: Ежемесячные (или ежеквартальные) авансы

Вы платите ryczałt до 20-го числа месяца, следующего за тем, в котором получили арендную плату.

Получили аренду в январе — платите до 20 февраля. Получили в феврале — платите до 20 марта. И так далее.

Если ваша арендная плата за предыдущий год не превышала 200 000 zł, вы можете платить квартально: до 20 апреля (за январь-март), до 20 июля (за апрель-июнь), до 20 октября (за июль-сентябрь), до 20 января следующего года (за октябрь-декабрь).

Вариант 2: Uproszczona forma — один платёж в году

Это моя любимая рекомендация для тех, кто не хочет заморачиваться ежемесячно. Если вы выбираете uproszczoną formę, вы платите весь налог за год одним платежом — до 20 марта следующего года.

Получили аренду за весь 2025 год? До 20 марта 2026 года платите всё сразу.

Удобно. Но есть нюанс: если налоговая проверяет вас в течение года и видит, что вы не платили ежемесячно, она может задать вопросы. Поэтому при выборе этого варианта лучше иметь письменный договор аренды с чёткими датами получения платежей.

Декларация PIT-28 — до 30 апреля

Независимо от того, платили ли вы ежемесячно или один раз, до 30 апреля следующего года нужно подать декларацию PIT-28. Это та же форма, что используют предприниматели на ryczałcie для своей JDG.

В PIT-28 вы указываете:

• Суммарный доход от аренды за год
• Налог, который должны заплатить (8.5% / 12.5%)
• Налог, который уже заплатили авансами
• Разницу — доплату или переплату

Пример 1: Игорь из Минска с двумя квартирами в Варшаве

Игорь переехал в Варшаву в 2021 году, устроился на работу, а потом смог купить ещё одну квартиру с помощью ипотеки. Сейчас у него две квартиры — собственная, в которой он живёт, и инвестиционная однушка на Мокотуве.

Однушку он сдаёт за 3 800 zł в месяц. Это 45 600 zł в год. Плюс у него есть ещё квартира на краю города, которую он сдаёт сестре «по-семейному» за 2 200 zł в месяц.

Суммарный доход от аренды за 2025 год: (3 800 + 2 200) × 12 = 72 000 zł.

Это меньше 100 000 zł, поэтому вся сумма облагается по ставке 8.5%.

Налог: 72 000 × 8.5% = 6 120 zł в год = 510 zł в месяц.

Игорь выбрал квартальную форму оплаты. Каждые три месяца он переводит около 1 530 zł в urząd skarbowy. До 30 апреля 2026 года подаёт PIT-28. ZUS не платит — у него есть работа по умове о работе, где ZUS уже вычитается из зарплаты. Доходы от аренды ZUS не порождают вообще.

Теперь представим, что в 2026 году он нашёл третью квартиру и тоже сдаёт её за 4 000 zł/мес. Суммарно за год: 72 000 + 48 000 = 120 000 zł.

Первые 100 000 zł: налог 8 500 zł. Следующие 20 000 zł: налог 2 500 zł. Итого: 11 000 zł в год.

Пример 2: Супруги в совместной собственности

Катажина и Михаил владеют квартирой в Кракове в равных долях — 50/50. Сдают её за 3 500 zł в месяц = 42 000 zł в год.

Каждый из них декларирует половину: 21 000 zł.

Каждый из них платит: 21 000 × 8.5% = 1 785 zł в год.

Суммарно государство получает 3 570 zł с этой квартиры — ровно столько же, что и если бы квартира принадлежала одному человеку. Разделение по долям не даёт никакой налоговой экономии при равных ставках. Но если один из супругов уже имеет доход от аренды близкий к 100 000 zł (от других объектов), совместное владение новой квартирой позволяет избежать применения ставки 12.5% на часть дохода второго супруга.

Важно: каждый подаёт отдельный PIT-28 со своей долей. Нет совместной декларации по аренде.

Иностранный владелец польской квартиры

Это реальная ситуация: человек купил квартиру в Гданьске, живёт в Украине, сдаёт квартиру через агентство.

Первое: доход от польской недвижимости облагается налогом в Польше вне зависимости от того, где живёт владелец. Это стандартное международное правило: объект недвижимости облагается там, где он находится.

Второе: нужен польский NIP. Без него нельзя ни платить налог, ни подавать декларацию. Получить NIP можно лично в urządzie skarbowym или через доверенное лицо.

Третье: если у вас есть агентство, которое управляет квартирой, они, как правило, выплачивают вам доход за вычетом своей комиссии. Налог вы платите с полной суммы арендной платы, которую платит наниматель, а не с суммы, которую получаете на руки после комиссии агентства.

Четвёртое: договор об избежании двойного налогообложения между Польшей и страной проживания владельца может предусматривать определённые механизмы. Но в большинстве договоров доход от недвижимости облагается по месту нахождения объекта — то есть всё равно в Польше.

Несколько квартир: как считать лимит 100 000 zł

Лимит 100 000 zł — суммарный. По всем квартирам, которые вы сдаёте как najem prywatny.

Есть пять квартир, каждая приносит по 1 500 zł в месяц. В год это 90 000 zł. Всё до лимита, ставка 8.5%.

Шесть квартир по той же цене — 108 000 zł в год. Первые 100 000 zł по 8.5% (налог 8 500 zł), следующие 8 000 zł по 12.5% (налог 1 000 zł). Итого 9 500 zł.

Отслеживать нужно самостоятельно: как только в течение года суммарный доход от аренды пересёк отметку 100 000 zł — с этого месяца применяется 12.5% к превышению.

На практике это удобно контролировать в простой таблице: дата получения, сумма, нарастающий итог. Если нарастающий итог перешёл 100 000 zł в августе, то за август нужно разделить доход на ту часть, которая ещё попадала в лимит, и ту, что уже вышла за него.

Что нельзя вычесть — и почему это важно понимать заранее

На ryczałcie вычитать расходы нельзя. Никакие. Это абсолютно. Поэтому перед тем как радоваться низкой ставке 8.5%, подумайте о своих реальных затратах.

Что не вычитается:

• Ипотечные проценты и амортизация кредита
• Коммунальные платежи, которые вы несёте как владелец (если арендатор не платит их сам)
• Ремонт и замена мебели
• Услуги управляющей компании или агентства
• Страховка квартиры
• Налог на недвижимость (podatek od nieruchomości)

Если ваши расходы очень высоки (скажем, ипотека плюс ремонт съедает почти весь доход), ryczałt всё равно не даст вам учесть это. Но альтернативы с 2023 года нет.

Единственное исключение — если вы переводите аренду в JDG (регистрируете предпринимательскую деятельность именно как аренду). Тогда работают другие правила. Но это отдельная история с другими обязательствами по ZUS и учёту.

Что делать, если доход от аренды был и есть JDG

Это мой любимый практический вопрос. Допустим, у вас есть JDG на ryczałcie (вы IT-специалист) и вы также сдаёте квартиру.

Как это работает на бумаге:

• JDG на ryczałcie: вы подаёте PIT-28 с доходами от предпринимательской деятельности
• Najem prywatny: вы подаёте ещё один PIT-28 с доходами от аренды (или заполняете отдельные части одного PIT-28, в зависимости от программы)

Лимит 100 000 zł для ставки 12.5% считается отдельно для аренды и отдельно для JDG. Они не суммируются для целей этого порога.

ZUS: аренда ZUS не добавляет. JDG — добавляет (składka społeczna, zdrowotna). Аренда в ZUS не входит никак.

Как платить технически — реквизиты и MicroAccount

С 2020 года все налоговые платежи в Польше идут на персональный микросчёт (mikrorachunek podatkowy). Он привязан к вашему NIP или PESEL.

Найти свой микросчёт: сайт podatki.gov.pl → «Mikrorachunek podatkowy» → введите NIP или PESEL.

Символ платежа для ryczałtu от аренды: PPE (Przychody z najmu). Указывайте это в назначении платежа.

Если платите через интернет-банк — просто добавьте реквизиты микросчёта как получателя и указывайте правильный период (например: «рyczałt od przychodów z najmu, styczeń 2026»).

FAQ

Какой налог платят с аренды квартиры в Польше в 2026 году?

Только ryczałt ewidencjonowany: 8.5% от суммы арендной платы до 100 000 zł в год, и 12.5% от суммы, превышающей 100 000 zł. Zasady ogólne (прогрессивный 12/32%) для частной аренды запрещены с 2023 года.

Нужно ли регистрировать JDG, чтобы сдавать квартиру?

Нет, JDG для частной аренды (najem prywatny) не нужна. Достаточно иметь NIP и своевременно платить ryczałt. Если NIP у вас ещё нет — получите в urządzie skarbowym через форму NIP-3.

Когда платить налог с аренды — каждый месяц или раз в год?

На выбор: либо платить zaliczkę до 20-го числа каждого следующего месяца (или квартально при доходе до 200 000 zł/год), либо использовать uproszczoną formę и заплатить всё единой суммой до 20 марта следующего года.

Какую декларацию подавать при аренде на ryczałcie?

PIT-28 — ту же форму, что и предприниматели на ryczałcie. Срок подачи — до 30 апреля следующего года. Подаётся через Twój e-PIT (podatki.gov.pl) или через бухгалтерскую программу.

Нужно ли платить ZUS с дохода от аренды квартиры?

Нет. Доход от частной аренды (najem prywatny) не порождает никаких ZUS-обязательств — ни składki społeczne, ни składki zdrowotnej. Это одно из ключевых преимуществ аренды как источника дохода.

Можно ли что-то вычесть из дохода при аренде на ryczałcie?

Нет, никаких расходов вычесть нельзя. Ryczałt считается от всей суммы арендной платы без каких-либо вычетов. Ни ремонт, ни ипотека, ни услуги агентства не уменьшают налоговую базу.

Как платить налог, если квартира в долевой собственности (co-owners)?

Каждый совладелец декларирует и платит налог пропорционально своей доле. Если муж и жена владеют квартирой 50/50, каждый платит 8.5% со своей половины арендной платы и подаёт отдельный PIT-28.

Может ли иностранец, живущий не в Польше, сдавать польскую квартиру?

Да. Нужно получить NIP в польском urządzie skarbowym, платить ryczałt 8.5% и подавать PIT-28. Доход от польской недвижимости облагается налогом в Польше независимо от страны проживания владельца.

У меня уже есть JDG — как декларировать доход от аренды?

Отдельно. Доход от частной аренды (najem prywatny) не смешивается с доходами JDG. PIT-28 за аренду подаётся отдельно от вашей предпринимательской декларации. Лимиты 100 000 zł (для ставки 12.5%) для аренды и JDG не суммируются.

Как обстоят дела с несколькими квартирами — считается ли лимит 100 000 zł суммарно?

Да, лимит 100 000 zł считается суммарно по всем квартирам, сдаваемым как najem prywatny. Как только суммарная выручка за год превысила 100 000 zł — с превышения платите 12.5%. Следите за нарастающим итогом самостоятельно.

Что будет, если не платить налог с аренды?

Штраф до 720 ставок. Плюс недоимка с пенями 15% годовых. Налоговая активно проверяет объявления на OLX, Otodom и через запросы в банки — это реально работает. Лучше платить: 8.5% — это не та сумма, из-за которой стоит рисковать.

Нужно ли сообщать в налоговую о заключении договора аренды?

Нет обязанности регистрировать договор именно в налоговой. Но вы обязаны своевременно платить налог. Письменный договор аренды иметь стоит всегда — он защищает ваши интересы при конфликтах с нанимателями и даёт чёткое документальное подтверждение суммы арендной платы.